PROBLEMY Z NALEŻNOŚCIAMI WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH
Elżbieta Niedobecka - Cyba jest licencjonowanym zarządcą nieruchomościami (nr licencj 20794). Ukończyła studia wyższe na wydziale Gospodarka Nieruchomościami. Może pochwalić się bogatym doświadczeniem zawodowym oraz szerokim zakresem wiedzy zdobytej podczas udziału w szkoleniach organizowanych przez Instytut Gospodarki Nieruchomościami.
Należności Wspólnoty - czyj to problem, jakie rodzi konsekwencje
i jak skutecznie im zapobiegać?
Nie od dziś wiadomo, iż dłużnicy wspólnoty mają znaczny wpływ na kondycję wspólnoty, jej zachwianie powoduje zaburzenia krótko- i długookresowe w płynności finansowej. Kilku niepłacących właścicieli generuje szereg problemów, począwszy od realizowania zobowiązań bieżących wspólnoty, aż po nierealizowanie uchwały w zakresie przyjętego planu gospodarczego. Smutnym finałem bywa nieotrzymanie kredytu bankowego na realizację zaplanowanych kapitałochłonnych zamierzeń remontowych bądź inwestycyjnych. Wersja pesymistyczna to wszczęte postępowania egzekucyjne przeciwko wspólnocie, co aktywuje dodatkowe koszty do uregulowania, jak chociażby odsetki od zaległości, skapitalizowane odsetki, wysokie koszty procesu, w tym koszty zastępstwa dla adwokata lub radcy prawnego oraz znaczne koszty egzekucji. Za zaciągnięte zobowiązania wspólnota ponosi bowiem w pełni odpowiedzialność, a w przypadku bezskutecznej egzekucji - właściciel lokalu również odpowiada finansowo w części odpowiadającej udziałowi w nieruchomości.
Problemem, z którym borykają się Wspólnoty Mieszkaniowe, jest więc prowadzenie skutecznej windykacji należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Za windykację należności odpowiada zarząd i zarządca nieruchomości wspólnoty i to na tych osobach spoczywa odpowiedzialność (zawodowa, cywilna, a czasem i karna) za bieżące monitorowanie należności i zobowiązań oraz szybką reakcję w przypadku stwierdzenia zaległości w tym zakresie. Szybka reakcja to przede wszystkim przypomnienia o płatności zobowiązań wysyłane do właścicieli lokali, monity i w ostateczności przesądowe wezwania do zapłaty. Dalszy brak płatności winien skutkować podjęciem decyzji w zakresie ugodowego załatwienia sprawy (rozłożenia zaległości na raty) lub w przedmiocie skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. Wytoczenie powództwa przeciwko dłużnikom wspólnoty zaliczane jest do czynności przekraczających zwykły zarząd, więc zarząd winien w drodze uchwały wspólnoty podjąć stosowne kroki w tym zakresie. Termin skierowania sprawy do Sądu jest tu tematem istotnym z uwagi na przepis art.118 Kodeksu cywilnego. Świadczenia okresowe, do który zaliczamy bowiem należności z tytułu kosztów zarządu, ulegają przedawnieniu w terminie lat trzech.
W skrajnych przypadkach, kiedy termin przedawnienia zbliża się ku końcowi, a nie jest możliwe skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego, przerwanie terminu przedawnienia można uzyskać poprzez wniesienie wniosku do sądu
o zawezwanie do próby ugodowej. Koszt takiego postępowania to zaledwie kwota 40,00 zł. Jedynym warunkiem jest złożenie takiego pisma przed upływem terminu przedawnienia roszczenia. We wniosku takim nie jest wymagane powoływanie dowodów na poparcie twierdzeń i nie trzeba dokonywać przedstawienia stanu faktycznego sprawy. Z uwagi na prostotę takiego postępowania, nie ma potrzeby angażowania prawnika i, co za tym idzie, generowania dodatkowych kosztów. Zawezwanie do próby ugodowej składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania dłużnika, a w przypadku spółki - ze względu na jej siedzibę. W przypadku gdy strony postępowania nie zawrą stosownej ugody przed sądem, bieg terminu przedawnienia ulega przerwaniu i biegnie on na nowo.
Tańszym sposobem na wszczęcie postępowania sądowego jest również wniesienie pozwu o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym. Koszty opłaty takiego pozwu są różnicowane w zależności od wartości przedmiotu dochodzonej kwoty i są relatywnie niższe od kosztów tradycyjnego pozwu o zapłatę. Prawomocne orzeczenie może inicjować wszczęcie egzekucji komorniczej oraz wpisanie hipoteki jako zabezpieczanie należności wspólnoty. Na podstawie art. 109 ustawy o księgach wieczystych można uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Jednakże, podstawą takiego wpisu do księgi wieczystej jest uzyskanie orzeczenia z klauzulą wykonalności.
Radykalnym postępowaniem w stosunku do właściciela lokalu długotrwale zalegającego jest żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu cywilnego (art. 16 ustawy o własności lokali). Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Na mocy uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. sygn. akt IIICZP 65/07 - której to uchwale nadano moc zasady prawnej - wspólnota może posiadać majątek trwały. W ramach przyznanej jej zdolności prawnej może więc nabywać nieruchomości do swojego majątku, w następstwie czego może generować z tak pozyskanej nieruchomości dodatkowe dochody, tzw. pożytki dla wspólnoty.
Myślę, iż w dużym skrócie przedstawiłam możliwości dochodzenia należności bez stosowania metod i dotkliwych konsekwencji dla zarządcy, opisanych w artykule zamieszczonym ostatnio w Dzienniku Łódzkim „Zarządca kamienicy skazany za nękanie lokatorów" adres strony internetowej:
Elżbieta Niedobecka - Cyba
zarządca nieruchomości
